Model “zaprojektuj i wybuduj vs. “wybuduj” – który model jest bardziej opłacalny dla inwestora?

Przed wyborem modelu współpracy z generalnym wykonawcą inwestor powinien wiedzieć, czym różni się system “zaprojektuj i wybuduj” od “wybuduj”. Każdy z tych modeli ma swoje mocne i słabsze strony,  ale to podejście „zaprojektuj i wybuduj” coraz częściej wybierane jest przez świadomych inwestorów, którzy chcą uniknąć problemów z zarządzaniem i doprowadzeniem inwestycji do końca. Dowiedz się, w jakich przypadkach oba warianty znajdują swoje zastosowanie i który z nich jest korzystniejszy.

Odpowiedzialność po stronie jednego wykonawcy

W modelu „zaprojektuj i wybuduj” odpowiedzialność za cały projekt – od fazy projektowej po realizację – spoczywa po stronie jednej firmy. Inwestor w ten sposób unika problemów związanych z przerzucaniem odpowiedzialności za błędy czy nieprzewidziane sytuacje między projektantem a wykonawcą. W przypadku błędów generalny wykonawca nie może zrzucać winy na projektanta, co pozwala uniknąć potencjalnych konfliktów.

Optymalizacja kosztów i harmonogramu

Kiedy projekt i budowa są realizowane przez jedną firmę, możliwe jest lepsze zarządzanie kosztami i harmonogramem prac. W modelu „zaprojektuj i wybuduj” jest bardziej elastyczny pod względem dokonywaniu zmian i optymalizacji projektu w czasie jego trwania, co pozwala uniknąć nieprzewidzianych kosztów. 

W przypadku systemu “wybuduj” zdarza się, że inwestorzy otrzymują projekty zawierające istotne błędy. Generalny wykonawca, który dysponuje odpowiednią wiedzą i jest świadomy problemów napotkanych w projekcie, często musi dokonywać poprawek, aby doprowadzić bezproblemowo inwestycję do końca. W takich przypadkach istotne jest również, aby oferta była precyzyjnie opisana, z uwzględnieniem wszystkich założeń. Dzięki temu inwestor rozumie, dlaczego jedna oferta może być droższa od drugiej i że wynika to z tego, że jest ona zgodna z prawem budowlanym i nie doprowadzi do komplikacji w dłuższej perspektywie.

Wygoda i mniejsze ryzyko dla inwestora

Inwestorzy coraz częściej wybierają model „zaprojektuj i wybuduj” ze względu na wygodę i pewność, że cały projekt jest prowadzony przez jedną firmę od początku do końca. To podejście pozwala im zredukować do minimum konieczność kontaktowania się z wieloma różnymi firmami i koordynatorami. W przypadku modelu „wybuduj” inwestor często musi osobiście nadzorować ustalenia między projektantem a wykonawcą, co wiąże się z większym ryzykiem błędów oraz opóźnień.

Program funkcjonalno-użytkowy

W zamówieniach publicznych kluczowym dokumentem w modelu „zaprojektuj i wybuduj” jest program funkcjonalno-użytkowy (PFU). Przygotowuje go zamawiający zgodnie z ustawą Prawo zamówień publicznych. PFU określa zakres inwestycji, wymagania techniczne oraz ekonomiczne, architektoniczne, materiałowe i funkcjonalne oczekiwania inwestora. Informacje na temat tego, co powinien zawierać program funkcjonalno-użytkowy zostało opisane w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 2 września 2004 roku. Zdarza się jednak, że inwestor sam tworzy PFU, co może stwarzać pewne zagrożenia, jeżeli nigdy wcześniej nie miał z czymś takim styczności i nie zdaje sobie sprawy o konsekwencjach, jakie może za sobą nieść nieprawidłowo opracowany PFU. Niekiedy inwestorzy umyślnie zatajają szczegóły, licząc na to, że otrzyma tańsze oferty. Może to doprowadzić do otrzymania mniej korzystnych produktów i opóźnień w realizacji inwestycji. Warto więc zlecić sporządzenie PFU specjalistom, aby dokument zawierał wszystkie wymagane analizy, ekspertyzy czy wydane opinie, by wykonawca mógł bez problemu wycenić zadania inwestycyjne.